2008年06月08日

目標を持ちましょう!その2

前回の続き、

目標設定において重要な点のひとつ、「ローン元金割合」についてです。

これは経営的に言えば自己資本比率をどこまで引き上げられるかということに繋がると思います。

大部分の方は不動産を取得する際にローンを組むことになると思いますので、

この元金がいくらまで減れば良いのかも目標として置くことが重要だと思います。

私の場合は、8年以内にローン元金を、融資実行時の半分まで減らすことになります。

これはかなり漠然とした目標だと思いますが、

他にも、例えば、

現在の土地の実勢価格まで(建物価格が0になってもOKという意味)とか、

現在の固定資産税評価額と同等まで、だとか、いろいろ置くことが出来ると思います。

ポイントとしては、

急に所有不動産を手放すことになり、すぐに買い手がつく金額で市場に出した時に、

その販売価格よりもローン元金が下回っているという目標にすべきだと思います。

これは簡単な考え方ですね。つまりローンだけ残ってはその後の生活にかなり支障をきたすからです。

つまり、いつ手放してもローンが残らない状態まで持っていけて初めて、安定経営となるわけです。



私も最初のころは、この考えがなく、家賃収入が3千万円なったら、アーリーリタイアだ!

なぁんて思ったりもしてましたが、今考えるとゾッとします。

これまでのことを纏めると、

経営的な目標としては、期限を設定し、それまでにある程度の収益と自己資本比率を達成しなければ、

不動産経営は成功とは言えない、つまりアーリーリタイアはしてはいけないことになります。

だからそれまでは、リスクヘッジの一手段としても、サラリーマンは続ける必要があると思います。

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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

でも1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ますから!

ちなみに、キャッシュフローの考え方で私が大変参考になった書籍です。

賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

今でも何度も読み返しています。。
私のおすすめの一冊です。
【関連する記事】
posted by GOHMA at 00:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 目標を設定すること | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月02日

目標を持ちましょう!その1

サラリーマンを続けながら不動産経営に乗り出そうと思ったら、まずは目標を設定することをお勧めします。

まずは、いくらぐらいの金額を、いつまでに達成したいか、これを定めることから始めます。

私の場合、現在は、

「年間の正味収入を2千万円、あと8年で達成する」

となります。(書いちゃいました。ほんとに達成出来るのでしょうか(汗))

この際のポイントしては、正味収入で考えることだと思います。

よく、月の家賃収入が100万円!とか、

家賃からローン返済(恐らく元利込みだと思います)した額が100万円!とかありますが、

これはコストを正確に加味していない捉え方ですので、

経営的に考えれば、売上とか荒利のみ捉え、収益目標を立てていない会社と同義だと思います。(エラそうですみません。)

ここで会計や税務知識の勉強が必要になるわけです。

次に書いた考え方の基本を理解すべく努力が必要だと思います。

税引前利益=家賃収入−諸経費(管理委託費、ローン利息)−固定資産税−減価償却費

税引後利益=税引前利益−所得税−ローン元金

税引後実際の利益(正味収入)=税引後利益+減価償却費

ポイントは「減価償却費」と「ローン元金」の取り扱いになります。

今回は詳しく書きませんが、このあたりを考慮した上で目標設定することが重要だと思います。

それからもうひとう重要なことがあります。

「ローン元金の割合」です!

また、長くなってきたので一度切りたいと思います。。


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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

でも1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ますから!

ちなみに、キャッシュフローの考え方で私が大変参考になった書籍です。

賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

今でも何度も読み返しています。。
私のおすすめの一冊です。
posted by GOHMA at 23:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 目標を設定すること | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月26日

なぜ兼業で不動産経営者になったのか。その3

前回の続き、

不動産経営(不動産投資)にはどんなデメリットがあるのでしょうか?

あくまでサラリーマン業との兼業で捉えた場合のデメリットを書きたいと思います。


・管理会社をある程度活用しないといけない

良くサラリーマン大家さんで管理会社を使わず自主管理されている方がいらっしゃいます。

この方が不動産経営の勉強にもなりますし、管理委託コストもかからないから、私にとっても理想です。

ただ、家賃が振り込まれなかった場合の督促や、給湯器がこわれた、廊下の電球が切れたといった問い合わせに対して、

私の場合は、日中に電話をもらっても対処出来ません。

なので、やはり管理会社に日々の対応をお願いすることになります。

この場合、毎月家賃の3〜7%の管理委託費が取られますし、

何かあった場合に、後から請求がまわってくるんですが、結構な額だったりします。

先日も電球交換をお願いしただけで、3千円も取られました(悲)

このように、サラリーマン兼業を行ううえでやむを得ないコストを覚悟する必要があります。


・サラリーマン業(本業)に加えて、不動産関係のあらゆる知識を吸収しなければならない

不動産経営を行う上では、ありとあらゆることが勉強の対象になります。

建物の構造、あらゆる部材(外壁・フローリング・壁紙・水まわり・照明など)の知識、不動産会社の特徴や得意分野、

融資の知識、会計・税務の知識、民法、建築基準、地域需要、家賃相場 などなど。。

挙げればいくらでも出てきますし、生活に関わるありとあらゆることが勉強の対象になると思います。

そのため、私も最初のころはいろいろな書籍やDVD、セミナー等を活用しましたし、

(ある程度の初期投資は必要だと思います。また、ひとつ不動産を所有できれば以降は経費処理も出来ますし。)

いろいろな不動産会社やサラリーマン大家の諸先輩方から沢山の話を聞き、その都度それらを吸収していきました。(こぼれ落ちるものも多数でしたが。)

ある程度軌道にのるまでは、それなりに大変だと思います。



・確定申告が面倒

2月から3月にかけて、私の場合、仕事のピークを迎えますが、この間に確定申告を行う必要があります。

これが結構面倒です。特に初回はかなりてこずりました。



・・・こんなところでしょうか。

意外と思いつきませんでした。。(今後思いついたら追記します。)

不動産経営(投資)全般で考えれば、天災のリスクがつきまとうことや、多額のローンを抱える場合があるなど、いろいろ思いつくんですが、

この辺りはまた別の機会に纏めてみたいと思います。


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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

ただ1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ます!

私が不動産経営初心者に参考になると思ったセミナーDVDです。

「家賃収入2000万円を目指そう!初めてでもわかる不動産投資セミナーDVD」

講師の広瀬さんは、なんと私の友人です!

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