2008年07月22日

まずは1棟もの中古をおすすめします その2


前回の続きです。なぜ、「中古の1棟もの、住居系」 なのか?

今回は私なりの考えを示したいと思います。


まず、なぜ最初から1棟ものを狙うのか。

ひとつめの理由は、空室リスクの問題です。

不動産経営にはいろいろなリスクがあります。その中で一番怖いと思うのは空室リスクです。

リスクは一般的に、発生可能性と発生したときのインパクト(損失額と考えても良いかも)で考えます。

発生したときのインパクトだけを考えれば、天災リスク、火災リスク、自殺リスクなどが一番怖いと思います。

しかし、発生可能性はというと、こちらは限りなく低い部類に入ると思います。

まぁ地震の発生可能性はそれなりに高いと言えなくもないですが、自分だけが受けるものではないですし、

保険に入るなどある程度のリスクヘッジ(正確にはリスクファイナンス)をとることも可能です。

上記に対して空室リスクは、発生可能性も発生したときのインパクトもそれなりに大きく、これが一番の問題だと私は考えます。

で、区分所有、即ち賃貸マンションの1室を購入したとすると、 

入居者がいるときはいいんですが、退去したとたん空室率100%になります。 (当然の話ですが。。)

こうなると翌月から、他で資金を融通してローン返済にあてる必要があります。

ただ空いてもすぐ埋まる物件を購入すれば良い、その通りです。

だけどそんな物件はそもそも現オーナーが手放しませんし、高値で売れるので利回りも低くなります。 (←一般的にはですが。。)

一方で6世帯ある1棟ものアパートを購入したらどうでしょう。

仮に満室だったとすると、1部屋空いた場合、空室率は16.6%。まだまだ余裕があります。

なので、これを応用して一度に区分を複数購入するという手もありだと思います。

ただ融資が通ればの話ですが。。

また、前回少しだけ触れた「戸建」についても、同じような空室リスクの問題から、

私は、最初の物件としては、やや難しい取組になるのではないかと思っています。


ふたつめの理由は、銀行担当者の手間の話です。

銀行員は年間の業績目標を背負いますので、少しでも効率の良い融資をやりたいと言うのが本音です。

なので、1棟ものでそれなりの融資額の方が、それなりに一生懸命やってくれるというのが私の印象です。

実は私も元銀行員でした。なので内情はそれなりに把握しています。


3つめは、自分で対応できる範囲の違いです。

区分は、基本的にそのマンションの管理組合に入り、マンション全体で修繕等を考えていきます。

なので、例えば、外観が気になるので変更したいといっても一人の判断ではどうにもなりません。

その点、1棟で取得してしまえば、その辺りの判断は自由にとることが出来ます。

この方がいろいろと行動も迅速に行えるという印象があります。


また長くなってきたので、次回へ続きます。。
この記事へのコメント

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