2008年06月24日

まずは1棟もの中古をおすすめします その1

前回の流れで、今回は高レバレッジ派が「最初に物件を取得する際にはどういったものが良いか」を、私なりにまとめてみたいと思います。

まず、考え方の前提として、いくつか整理をしてみたいと思います。

・区分ものか1棟ものか

「区分」とは、マンションの1室を購入することが通常のパターンになると思います。

比較的小額(といっても高額ですが)で始められますが、ある程度の自己資金も必要となることが一般的です。

「1棟もの」とは、文字通り、土地を含むアパートやマンションを1棟まるまる購入してしまうものです。

当然ながら区分に比較して、購入額は大きくなります。

これが一般的に、最も懸念されることだと思います。「こんな多額な借金背負っちゃっていいのかなぁ」って具合ですか。

ちなみに、「戸建」というジャンルも最近では、良く出てくるようになりましたが、

これは、後ほど記述する考え方の整理から、「区分」に分類させて頂きます。(←私の文章に限った分類です。あしからず。。)


・新築か中古か

新築はあまり説明する必要はないと思いますので、中古について少々。

だいたい築後10年ぐらいまでは「築浅」として評価されると思います。

一方、築20年ぐらい経過したものは、それぞれの構造により、いろいろと考え方が出てくると思います。

キーポイントは構造と法定耐用年数の関係です。

木造であれば、法定耐用年数が22年ですので、20年経過したものはかなり「築古」と考えられると思います。

重量鉄骨であれば、同年数が34年となりますので、まだ14年ぐらいは持つ(実際には別ですが)と考えられます。

鉄筋コンクリート造(RC)なら、47年ですので、まだまだ現役って感じがします。

これが融資をお願いする際の大きなポイントとなりますので、一応触れておきました。


・住居系かその他(商業ビル・駐車場など)か

こちらはあまり考慮する必要はないと思いますが念の為。。

うまくいけば、実は商業ビルなどはかなりの利回りが出ますし、

駐車場なら、建物に関するコストがありませんので、投資回収率はかなり高くなると思います。

住居系は、これから人口も減ることが確実となる中、ますます競争が激化するでしょう。

・・・ただ、ここではこの辺にしておきます。。


こうした前提を整理した上で、私が考える、まず最初に取得すべき物件パターンを発表します。

それは、

中古の1棟もの、もちろん住居系

です!

それはなぜか、なぜゴーマはそう考えるのか。。

続きは次回にします。

ちなみに、決してもったいぶってる訳ではありません。

実はまだ整理出来ていないのです。。(爆)
この記事へのコメント
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