2008年06月17日

目標を置くことでリスクをとる範囲を見極めよう!

目標が設定できれば、それに対する今後の活動方針、投資の方針が決まってくると思います。

大まかな感覚ですが、

目標金額を大きく、かつ短期間での達成を目指すのか、それともある程度の金額を比較的長期で達成するのかに

目標は大別されると思いますが、

大部分の方は、いや、少なくとも私は、前者を目指していますので、それなりにリスクをとる必要があると考えています。

それでは、不動産経営において「リスクをとる」とはどういうことになるでしょうか。

ちなみにここでのリスクは、不動産を取得する段階において判断すべきリスクとでも限定させて頂きます。

一般的に言われている「天災リスク」や「空室リスク」などは、少し端によけておきます。。
(本来は事前に十分考慮すべきリスクですが、今は話がややこしくなるので割愛します。。)



で、どんなリスクがあるかというと、言い方は専門家ではないので適当ですが、

・融資を受けた結果、デフォルトするリスク(債務不履行に陥るリスク)

・高利回りの築古物件を取得した結果、維持コストが増大するリスク
 (高利回りの築浅物件がほとんど存在しないことが前提)

といったリスクが主だったものになると思います。



要は短期間で目標達成を果たすには、

自己資金に借りたお金を足して(つまりレバレッジを利かせて)、売上(家賃収入)を増大させるか、

高利回りの物件を取得して投資回収率を高めるかが必要になってくると思います。



現在不動産経営を行なっている多くの方が、いわゆる「フルローン」による物件取得を行っていますが、

だからと言って、誰にとっても「フルローン」による物件取得が最適なわけではありません。

これは自身の目標達成に向けてリスクをとった結果ですし、

そのリスクに対して、低利の固定金利にしたり、リーマン業で得たお金を繰上返済に充当したり、

それなりに対応策を検討しているからこそ出来ることです。



また、高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し取得している方がいるからと言って、

これも、誰にとっても取れる策ではないと思いますし、自身の目標達成に向けてリスクをとった結果です。

当然、そのリスクに対して、リフォーム・メンテ技術を向上させ、建築会社をはじめ様々な人達とのネットワークを介して、

多くの問題を解決していくといった策を、日頃から考えているからこそだと思います。



こうしたことを十分に考慮した上で、

自分自身の目標に対して、どういう物件をどういった資金で取得していくか考える必要があると思います。

それぞれのリスクに対して、自分の対処方法がある程度把握できれば、その方向性で行ってみよう! ということになると思います。



ちなみに、私は高レバレッジ派です(笑)

リフォーム系は正直苦手ですし、逆に金融面はちょっと知識がありますので。。


で、そんな高レバレッジ派が、自己資金を少なく、それなりにリスクをとって、物件を取得していくにはどのような順番がいいのか、

私なりに考えていることを書きたいと思います。。。 (次にします。)


〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し激安で取得している加藤ひろゆきさん(CASHFLOW101さん)の著書です。

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)


私とは正反対の戦略かもしれませんが、大変参考になります。。
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