2008年06月24日

まずは1棟もの中古をおすすめします その1

前回の流れで、今回は高レバレッジ派が「最初に物件を取得する際にはどういったものが良いか」を、私なりにまとめてみたいと思います。

まず、考え方の前提として、いくつか整理をしてみたいと思います。

・区分ものか1棟ものか

「区分」とは、マンションの1室を購入することが通常のパターンになると思います。

比較的小額(といっても高額ですが)で始められますが、ある程度の自己資金も必要となることが一般的です。

「1棟もの」とは、文字通り、土地を含むアパートやマンションを1棟まるまる購入してしまうものです。

当然ながら区分に比較して、購入額は大きくなります。

これが一般的に、最も懸念されることだと思います。「こんな多額な借金背負っちゃっていいのかなぁ」って具合ですか。

ちなみに、「戸建」というジャンルも最近では、良く出てくるようになりましたが、

これは、後ほど記述する考え方の整理から、「区分」に分類させて頂きます。(←私の文章に限った分類です。あしからず。。)


・新築か中古か

新築はあまり説明する必要はないと思いますので、中古について少々。

だいたい築後10年ぐらいまでは「築浅」として評価されると思います。

一方、築20年ぐらい経過したものは、それぞれの構造により、いろいろと考え方が出てくると思います。

キーポイントは構造と法定耐用年数の関係です。

木造であれば、法定耐用年数が22年ですので、20年経過したものはかなり「築古」と考えられると思います。

重量鉄骨であれば、同年数が34年となりますので、まだ14年ぐらいは持つ(実際には別ですが)と考えられます。

鉄筋コンクリート造(RC)なら、47年ですので、まだまだ現役って感じがします。

これが融資をお願いする際の大きなポイントとなりますので、一応触れておきました。


・住居系かその他(商業ビル・駐車場など)か

こちらはあまり考慮する必要はないと思いますが念の為。。

うまくいけば、実は商業ビルなどはかなりの利回りが出ますし、

駐車場なら、建物に関するコストがありませんので、投資回収率はかなり高くなると思います。

住居系は、これから人口も減ることが確実となる中、ますます競争が激化するでしょう。

・・・ただ、ここではこの辺にしておきます。。


こうした前提を整理した上で、私が考える、まず最初に取得すべき物件パターンを発表します。

それは、

中古の1棟もの、もちろん住居系

です!

それはなぜか、なぜゴーマはそう考えるのか。。

続きは次回にします。

ちなみに、決してもったいぶってる訳ではありません。

実はまだ整理出来ていないのです。。(爆)

2008年06月17日

目標を置くことでリスクをとる範囲を見極めよう!

目標が設定できれば、それに対する今後の活動方針、投資の方針が決まってくると思います。

大まかな感覚ですが、

目標金額を大きく、かつ短期間での達成を目指すのか、それともある程度の金額を比較的長期で達成するのかに

目標は大別されると思いますが、

大部分の方は、いや、少なくとも私は、前者を目指していますので、それなりにリスクをとる必要があると考えています。

それでは、不動産経営において「リスクをとる」とはどういうことになるでしょうか。

ちなみにここでのリスクは、不動産を取得する段階において判断すべきリスクとでも限定させて頂きます。

一般的に言われている「天災リスク」や「空室リスク」などは、少し端によけておきます。。
(本来は事前に十分考慮すべきリスクですが、今は話がややこしくなるので割愛します。。)



で、どんなリスクがあるかというと、言い方は専門家ではないので適当ですが、

・融資を受けた結果、デフォルトするリスク(債務不履行に陥るリスク)

・高利回りの築古物件を取得した結果、維持コストが増大するリスク
 (高利回りの築浅物件がほとんど存在しないことが前提)

といったリスクが主だったものになると思います。



要は短期間で目標達成を果たすには、

自己資金に借りたお金を足して(つまりレバレッジを利かせて)、売上(家賃収入)を増大させるか、

高利回りの物件を取得して投資回収率を高めるかが必要になってくると思います。



現在不動産経営を行なっている多くの方が、いわゆる「フルローン」による物件取得を行っていますが、

だからと言って、誰にとっても「フルローン」による物件取得が最適なわけではありません。

これは自身の目標達成に向けてリスクをとった結果ですし、

そのリスクに対して、低利の固定金利にしたり、リーマン業で得たお金を繰上返済に充当したり、

それなりに対応策を検討しているからこそ出来ることです。



また、高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し取得している方がいるからと言って、

これも、誰にとっても取れる策ではないと思いますし、自身の目標達成に向けてリスクをとった結果です。

当然、そのリスクに対して、リフォーム・メンテ技術を向上させ、建築会社をはじめ様々な人達とのネットワークを介して、

多くの問題を解決していくといった策を、日頃から考えているからこそだと思います。



こうしたことを十分に考慮した上で、

自分自身の目標に対して、どういう物件をどういった資金で取得していくか考える必要があると思います。

それぞれのリスクに対して、自分の対処方法がある程度把握できれば、その方向性で行ってみよう! ということになると思います。



ちなみに、私は高レバレッジ派です(笑)

リフォーム系は正直苦手ですし、逆に金融面はちょっと知識がありますので。。


で、そんな高レバレッジ派が、自己資金を少なく、それなりにリスクをとって、物件を取得していくにはどのような順番がいいのか、

私なりに考えていることを書きたいと思います。。。 (次にします。)


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高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し激安で取得している加藤ひろゆきさん(CASHFLOW101さん)の著書です。

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)


私とは正反対の戦略かもしれませんが、大変参考になります。。

2008年06月08日

目標を持ちましょう!その2

前回の続き、

目標設定において重要な点のひとつ、「ローン元金割合」についてです。

これは経営的に言えば自己資本比率をどこまで引き上げられるかということに繋がると思います。

大部分の方は不動産を取得する際にローンを組むことになると思いますので、

この元金がいくらまで減れば良いのかも目標として置くことが重要だと思います。

私の場合は、8年以内にローン元金を、融資実行時の半分まで減らすことになります。

これはかなり漠然とした目標だと思いますが、

他にも、例えば、

現在の土地の実勢価格まで(建物価格が0になってもOKという意味)とか、

現在の固定資産税評価額と同等まで、だとか、いろいろ置くことが出来ると思います。

ポイントとしては、

急に所有不動産を手放すことになり、すぐに買い手がつく金額で市場に出した時に、

その販売価格よりもローン元金が下回っているという目標にすべきだと思います。

これは簡単な考え方ですね。つまりローンだけ残ってはその後の生活にかなり支障をきたすからです。

つまり、いつ手放してもローンが残らない状態まで持っていけて初めて、安定経営となるわけです。



私も最初のころは、この考えがなく、家賃収入が3千万円なったら、アーリーリタイアだ!

なぁんて思ったりもしてましたが、今考えるとゾッとします。

これまでのことを纏めると、

経営的な目標としては、期限を設定し、それまでにある程度の収益と自己資本比率を達成しなければ、

不動産経営は成功とは言えない、つまりアーリーリタイアはしてはいけないことになります。

だからそれまでは、リスクヘッジの一手段としても、サラリーマンは続ける必要があると思います。

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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

でも1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ますから!

ちなみに、キャッシュフローの考え方で私が大変参考になった書籍です。

賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

今でも何度も読み返しています。。
私のおすすめの一冊です。
posted by GOHMA at 00:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 目標を設定すること | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月02日

目標を持ちましょう!その1

サラリーマンを続けながら不動産経営に乗り出そうと思ったら、まずは目標を設定することをお勧めします。

まずは、いくらぐらいの金額を、いつまでに達成したいか、これを定めることから始めます。

私の場合、現在は、

「年間の正味収入を2千万円、あと8年で達成する」

となります。(書いちゃいました。ほんとに達成出来るのでしょうか(汗))

この際のポイントしては、正味収入で考えることだと思います。

よく、月の家賃収入が100万円!とか、

家賃からローン返済(恐らく元利込みだと思います)した額が100万円!とかありますが、

これはコストを正確に加味していない捉え方ですので、

経営的に考えれば、売上とか荒利のみ捉え、収益目標を立てていない会社と同義だと思います。(エラそうですみません。)

ここで会計や税務知識の勉強が必要になるわけです。

次に書いた考え方の基本を理解すべく努力が必要だと思います。

税引前利益=家賃収入−諸経費(管理委託費、ローン利息)−固定資産税−減価償却費

税引後利益=税引前利益−所得税−ローン元金

税引後実際の利益(正味収入)=税引後利益+減価償却費

ポイントは「減価償却費」と「ローン元金」の取り扱いになります。

今回は詳しく書きませんが、このあたりを考慮した上で目標設定することが重要だと思います。

それからもうひとう重要なことがあります。

「ローン元金の割合」です!

また、長くなってきたので一度切りたいと思います。。


〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

でも1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ますから!

ちなみに、キャッシュフローの考え方で私が大変参考になった書籍です。

賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

今でも何度も読み返しています。。
私のおすすめの一冊です。
posted by GOHMA at 23:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 目標を設定すること | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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