2008年05月26日

なぜ兼業で不動産経営者になったのか。その3

前回の続き、

不動産経営(不動産投資)にはどんなデメリットがあるのでしょうか?

あくまでサラリーマン業との兼業で捉えた場合のデメリットを書きたいと思います。


・管理会社をある程度活用しないといけない

良くサラリーマン大家さんで管理会社を使わず自主管理されている方がいらっしゃいます。

この方が不動産経営の勉強にもなりますし、管理委託コストもかからないから、私にとっても理想です。

ただ、家賃が振り込まれなかった場合の督促や、給湯器がこわれた、廊下の電球が切れたといった問い合わせに対して、

私の場合は、日中に電話をもらっても対処出来ません。

なので、やはり管理会社に日々の対応をお願いすることになります。

この場合、毎月家賃の3〜7%の管理委託費が取られますし、

何かあった場合に、後から請求がまわってくるんですが、結構な額だったりします。

先日も電球交換をお願いしただけで、3千円も取られました(悲)

このように、サラリーマン兼業を行ううえでやむを得ないコストを覚悟する必要があります。


・サラリーマン業(本業)に加えて、不動産関係のあらゆる知識を吸収しなければならない

不動産経営を行う上では、ありとあらゆることが勉強の対象になります。

建物の構造、あらゆる部材(外壁・フローリング・壁紙・水まわり・照明など)の知識、不動産会社の特徴や得意分野、

融資の知識、会計・税務の知識、民法、建築基準、地域需要、家賃相場 などなど。。

挙げればいくらでも出てきますし、生活に関わるありとあらゆることが勉強の対象になると思います。

そのため、私も最初のころはいろいろな書籍やDVD、セミナー等を活用しましたし、

(ある程度の初期投資は必要だと思います。また、ひとつ不動産を所有できれば以降は経費処理も出来ますし。)

いろいろな不動産会社やサラリーマン大家の諸先輩方から沢山の話を聞き、その都度それらを吸収していきました。(こぼれ落ちるものも多数でしたが。)

ある程度軌道にのるまでは、それなりに大変だと思います。



・確定申告が面倒

2月から3月にかけて、私の場合、仕事のピークを迎えますが、この間に確定申告を行う必要があります。

これが結構面倒です。特に初回はかなりてこずりました。



・・・こんなところでしょうか。

意外と思いつきませんでした。。(今後思いついたら追記します。)

不動産経営(投資)全般で考えれば、天災のリスクがつきまとうことや、多額のローンを抱える場合があるなど、いろいろ思いつくんですが、

この辺りはまた別の機会に纏めてみたいと思います。


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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

ただ1棟でも所有できれば、こうしたDVDや書籍等の購入費用は、ほとんど経費扱い出来ます!

私が不動産経営初心者に参考になると思ったセミナーDVDです。

「家賃収入2000万円を目指そう!初めてでもわかる不動産投資セミナーDVD」

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2008年05月24日

なぜ兼業で不動産経営者になったのか。その2

前回の続き、

なぜ不動産経営(不動産投資)にたどりついたのか?

そのいくつかを挙げます。


・サラリーマン業を比較的疎かにすることなく取り組める

これは例えば、株式投資などと比較すると、(私の場合はですが)どうしても日中の価格変動が気になり、サラリーマン業が疎かになりがちになります。(というよりもなりました。)

中長期で運用しているから大丈夫、と言われる方もいらっしゃると思いますが、次のポイントがあるので、どうしても目配りはしていないといけないと思います。


・急激な価格変動がない

株式やFXは、要人発言や経済指標、さらにはちょっとした風評などで、急激に価格が変動することが多いと思います。

それに比較して、不動産の価値はゆっくりと変化します。(あくまで原則論です。)

景気が下向きだしたなと感じれば、そこから少し時間をかけて考え対処出来ます。

少なくとも、1日や1時間、1分、数秒などで判断することはないと思います。

これならサラリーマンをやりながらでも、何とか対応出来ると思いました。


・主な活動を休日に行える

不動産はまず物件探しからスタートしますが、平日にFAXやメールなどで情報を収集しておけば、

休日にドライブがてらの物件見学が可能です。

日々の過酷?なサラリーマン業の良い気分転換にもなりますし、いろいろな地域に出向きますので、

これまでとは違った発見があるかもしれません。


・副業規定に抵触しずらい

個人で会社を興したり、資本出資して別の会社の取締役になるなどは、ほぼ間違いなく副業規定に抵触します。

これに対して、不動産の場合は、「単なる投資です」とか「親の資産を譲り受けやむを得ず管理をしている」など、

何らかの言い訳が出来ると考えました。


・給与所得と不動産所得は損益通算が出来る

株式やFXで儲かったお金は雑所得になります。

儲かった場合はきちんと税金を納める必要がありますが、逆に損をした場合、税負担を軽くしてもらえません。

それは雑所得が給与所得との損益通算が出来ないからです。

一方、不動産所得がマイナスになった場合は、給与所得と通算し、一部税金の還付を受けることも可能です。

実際に、不動産を取得した年は、諸経費や不動産取得税、減価償却費(今回説明は割愛します)などがかかり、会計上マイナスの所得に出来ますので、

感覚としては「税金が少し戻ってきた!」と喜ぶことも出来ます(笑)



ザッと、こんなところでしょうか。

かなり個人的な考えですので、他の方の考え方や投資手法などを否定するものではありません。

ですので、反論とかもあると思いますがその辺りはご勘弁を。。



ところで、これまでは良い面ばかりを書いてきましたが、人生そんなに甘くはありません(笑)

どんなデメリットがあるのでしょうか?

これまた長くなってきたので、一度切ります。。


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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

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2008年05月22日

なぜ兼業で不動産経営者になったのか。その1

良く「サラリーマンは一番気楽で安定しているからいいよな」言われます。

はたしてそうでしょうか?

確かに「気楽」という部分は否定しません。

自分が遊んでいても、会社がつぶれることとはほとんど関係がありません。

(重大な不正に手を染めた場合などは別だと思いますが。。)

言ってしまえば、こればかりは「運」ではないかと思います。

ですから基本的には、植木等の「気楽な家業」説はある程度正しいと思います。

しかし本当に「安定している」のでしょうか?

確かに健康でモチベーションも維持できている場合はそうだと思いますが、

サラリーマンの場合「体が資本」となっています。

つまり、自分が病気や事故で働けなくなった途端に、いずれ収入はストップします。

ある意味、自分の身を削ってお金を得ていると言っても過言ではないと思います。

こう考えると、サラリーマンで得る収入以外にも、自分のかわりに働き手となってくれる「何か」を持つことが重要だと思います。

では「何か」とは何が良いのでしょうか?

すぐに思いつくのは何かに投資することだと思います。

うまく行けば何倍、何十倍、何百倍にもなって帰ってきます。

株式投資、FX、フランチャイズ投資、競馬投資(馬主) などなど・・・

しかしながら、当然それなりのリスクもあり、最悪の場合、投資した財を失ってしまうこともあります。

こういう考えの過程で、私は不動産投資、いや不動産経営にたどりつきました。

なぜか?

長くなってきたので一度切りたいと思います。。


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いずれ大きな投資をしますので、それまでにある程度の自己投資は必要だと思います。。 (それなりの出費ですが。)

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