2008年07月22日

まずは1棟もの中古をおすすめします その2


前回の続きです。なぜ、「中古の1棟もの、住居系」 なのか?

今回は私なりの考えを示したいと思います。


まず、なぜ最初から1棟ものを狙うのか。

ひとつめの理由は、空室リスクの問題です。

不動産経営にはいろいろなリスクがあります。その中で一番怖いと思うのは空室リスクです。

リスクは一般的に、発生可能性と発生したときのインパクト(損失額と考えても良いかも)で考えます。

発生したときのインパクトだけを考えれば、天災リスク、火災リスク、自殺リスクなどが一番怖いと思います。

しかし、発生可能性はというと、こちらは限りなく低い部類に入ると思います。

まぁ地震の発生可能性はそれなりに高いと言えなくもないですが、自分だけが受けるものではないですし、

保険に入るなどある程度のリスクヘッジ(正確にはリスクファイナンス)をとることも可能です。

上記に対して空室リスクは、発生可能性も発生したときのインパクトもそれなりに大きく、これが一番の問題だと私は考えます。

で、区分所有、即ち賃貸マンションの1室を購入したとすると、 

入居者がいるときはいいんですが、退去したとたん空室率100%になります。 (当然の話ですが。。)

こうなると翌月から、他で資金を融通してローン返済にあてる必要があります。

ただ空いてもすぐ埋まる物件を購入すれば良い、その通りです。

だけどそんな物件はそもそも現オーナーが手放しませんし、高値で売れるので利回りも低くなります。 (←一般的にはですが。。)

一方で6世帯ある1棟ものアパートを購入したらどうでしょう。

仮に満室だったとすると、1部屋空いた場合、空室率は16.6%。まだまだ余裕があります。

なので、これを応用して一度に区分を複数購入するという手もありだと思います。

ただ融資が通ればの話ですが。。

また、前回少しだけ触れた「戸建」についても、同じような空室リスクの問題から、

私は、最初の物件としては、やや難しい取組になるのではないかと思っています。


ふたつめの理由は、銀行担当者の手間の話です。

銀行員は年間の業績目標を背負いますので、少しでも効率の良い融資をやりたいと言うのが本音です。

なので、1棟ものでそれなりの融資額の方が、それなりに一生懸命やってくれるというのが私の印象です。

実は私も元銀行員でした。なので内情はそれなりに把握しています。


3つめは、自分で対応できる範囲の違いです。

区分は、基本的にそのマンションの管理組合に入り、マンション全体で修繕等を考えていきます。

なので、例えば、外観が気になるので変更したいといっても一人の判断ではどうにもなりません。

その点、1棟で取得してしまえば、その辺りの判断は自由にとることが出来ます。

この方がいろいろと行動も迅速に行えるという印象があります。


また長くなってきたので、次回へ続きます。。

2008年06月24日

まずは1棟もの中古をおすすめします その1

前回の流れで、今回は高レバレッジ派が「最初に物件を取得する際にはどういったものが良いか」を、私なりにまとめてみたいと思います。

まず、考え方の前提として、いくつか整理をしてみたいと思います。

・区分ものか1棟ものか

「区分」とは、マンションの1室を購入することが通常のパターンになると思います。

比較的小額(といっても高額ですが)で始められますが、ある程度の自己資金も必要となることが一般的です。

「1棟もの」とは、文字通り、土地を含むアパートやマンションを1棟まるまる購入してしまうものです。

当然ながら区分に比較して、購入額は大きくなります。

これが一般的に、最も懸念されることだと思います。「こんな多額な借金背負っちゃっていいのかなぁ」って具合ですか。

ちなみに、「戸建」というジャンルも最近では、良く出てくるようになりましたが、

これは、後ほど記述する考え方の整理から、「区分」に分類させて頂きます。(←私の文章に限った分類です。あしからず。。)


・新築か中古か

新築はあまり説明する必要はないと思いますので、中古について少々。

だいたい築後10年ぐらいまでは「築浅」として評価されると思います。

一方、築20年ぐらい経過したものは、それぞれの構造により、いろいろと考え方が出てくると思います。

キーポイントは構造と法定耐用年数の関係です。

木造であれば、法定耐用年数が22年ですので、20年経過したものはかなり「築古」と考えられると思います。

重量鉄骨であれば、同年数が34年となりますので、まだ14年ぐらいは持つ(実際には別ですが)と考えられます。

鉄筋コンクリート造(RC)なら、47年ですので、まだまだ現役って感じがします。

これが融資をお願いする際の大きなポイントとなりますので、一応触れておきました。


・住居系かその他(商業ビル・駐車場など)か

こちらはあまり考慮する必要はないと思いますが念の為。。

うまくいけば、実は商業ビルなどはかなりの利回りが出ますし、

駐車場なら、建物に関するコストがありませんので、投資回収率はかなり高くなると思います。

住居系は、これから人口も減ることが確実となる中、ますます競争が激化するでしょう。

・・・ただ、ここではこの辺にしておきます。。


こうした前提を整理した上で、私が考える、まず最初に取得すべき物件パターンを発表します。

それは、

中古の1棟もの、もちろん住居系

です!

それはなぜか、なぜゴーマはそう考えるのか。。

続きは次回にします。

ちなみに、決してもったいぶってる訳ではありません。

実はまだ整理出来ていないのです。。(爆)

2008年06月17日

目標を置くことでリスクをとる範囲を見極めよう!

目標が設定できれば、それに対する今後の活動方針、投資の方針が決まってくると思います。

大まかな感覚ですが、

目標金額を大きく、かつ短期間での達成を目指すのか、それともある程度の金額を比較的長期で達成するのかに

目標は大別されると思いますが、

大部分の方は、いや、少なくとも私は、前者を目指していますので、それなりにリスクをとる必要があると考えています。

それでは、不動産経営において「リスクをとる」とはどういうことになるでしょうか。

ちなみにここでのリスクは、不動産を取得する段階において判断すべきリスクとでも限定させて頂きます。

一般的に言われている「天災リスク」や「空室リスク」などは、少し端によけておきます。。
(本来は事前に十分考慮すべきリスクですが、今は話がややこしくなるので割愛します。。)



で、どんなリスクがあるかというと、言い方は専門家ではないので適当ですが、

・融資を受けた結果、デフォルトするリスク(債務不履行に陥るリスク)

・高利回りの築古物件を取得した結果、維持コストが増大するリスク
 (高利回りの築浅物件がほとんど存在しないことが前提)

といったリスクが主だったものになると思います。



要は短期間で目標達成を果たすには、

自己資金に借りたお金を足して(つまりレバレッジを利かせて)、売上(家賃収入)を増大させるか、

高利回りの物件を取得して投資回収率を高めるかが必要になってくると思います。



現在不動産経営を行なっている多くの方が、いわゆる「フルローン」による物件取得を行っていますが、

だからと言って、誰にとっても「フルローン」による物件取得が最適なわけではありません。

これは自身の目標達成に向けてリスクをとった結果ですし、

そのリスクに対して、低利の固定金利にしたり、リーマン業で得たお金を繰上返済に充当したり、

それなりに対応策を検討しているからこそ出来ることです。



また、高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し取得している方がいるからと言って、

これも、誰にとっても取れる策ではないと思いますし、自身の目標達成に向けてリスクをとった結果です。

当然、そのリスクに対して、リフォーム・メンテ技術を向上させ、建築会社をはじめ様々な人達とのネットワークを介して、

多くの問題を解決していくといった策を、日頃から考えているからこそだと思います。



こうしたことを十分に考慮した上で、

自分自身の目標に対して、どういう物件をどういった資金で取得していくか考える必要があると思います。

それぞれのリスクに対して、自分の対処方法がある程度把握できれば、その方向性で行ってみよう! ということになると思います。



ちなみに、私は高レバレッジ派です(笑)

リフォーム系は正直苦手ですし、逆に金融面はちょっと知識がありますので。。


で、そんな高レバレッジ派が、自己資金を少なく、それなりにリスクをとって、物件を取得していくにはどのような順番がいいのか、

私なりに考えていることを書きたいと思います。。。 (次にします。)


〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

高利回りの築古物件を、ある程度自己資金を投入し激安で取得している加藤ひろゆきさん(CASHFLOW101さん)の著書です。

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)


私とは正反対の戦略かもしれませんが、大変参考になります。。

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